O
ministro do Superior Tribunal de Justiça - STJ, Luis Felipe Salomão, submeteu à
Segunda Seção da corte o Recurso Especial (RE) que discute quem tem legitimidade –
vendedor ou adquirente – para responder por dívidas condominiais na hipótese de
alienação da unidade. O julgamento deve dar ênfase aos casos que envolvam
promessa de compra e venda de imóvel não levada a registro.
O caso concreto, em questão, aconteceu no Estado do Rio Grande do Sul e
se relaciona de uma demanda em que o comprador do imóvel alega não ter
responsabilidade sobre as dívidas condominiais anteriores à aquisição.
O Código Civil determina que o adquirente do imóvel
responde pelos débitos do alienante, mesmo que as dívidas condominiais tenham
sido contraídas antes da compra. No entanto, para que esse preceito tenha
validade, é necessário que o imóvel passe para o nome do comprador, o que deve
ser feito em cartório. É aí que está o conflito.
De acordo com André Luiz Junqueira, advogado e
autor do livro “Condomínios: Direitos & Deveres”, a prática de comprar
imóveis e não registrar a transação em cartório é bastante comum e, mesmo com a
clara determinação do Código, os tribunais não possuem entendimento uniforme
sobre a responsabilidade pelo pagamento do condomínio.
“Alguns julgadores entendem que o devedor é o
proprietário que consta no registro imobiliário e outros sustentam que,
independentemente do que consta no registro, o devedor é aquele que está na
posse no imóvel”.
O presidente da Comissão de Direito Imobiliário da
Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-CE), Rodrigo Costa, defende que o contrato
feito “particularmente” entre o proprietário da unidade e o adquirente, sem que
se dê publicidade, não tem valor, isto é, a responsabilidade sobre dívidas
condominiais permanece sobre quem consta como titular do imóvel.
O advogado Roberto Pereira Nunes, por outro lado,
destaca que o comprador de má-fé pode se beneficiar dessa situação. Uma vez que
é dever dele registrar a promessa de compra e venda, caso não o faça, acaba “se
eximindo” de arcar com ônus posteriores.
Para Junqueira, o julgamento do STJ terá grande
impacto. Ele argumenta que, caso o comprador que não consta no Cartório de
Registro Imobiliário seja considerado como proprietário – e, portanto, devedor
do condomínio –, o registro passa a não ter nenhuma utilidade, tendo em vista
que a posse é que determinaria quem é “condômino”.
Julgamentos suspensos
Pelo
alcance que a decisão pode ter, todos os julgamentos de recursos que tratam da
mesma questão ficam temporariamente suspensos no STJ, nos Tribunais de Justiça
e nos Tribunais Regionais Federais. Após a definição da corte superior, não
serão admitidos para julgamento recursos que sustentem tese contrária.
A próxima reunião da Segunda Seção do STJ deve
acontecer na quarta-feira, 22. O julgamento será uma das pautas de discussão,
mas não necessariamente será concluído ainda nesse dia.
O que diz o Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o
registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o
alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do
alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
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